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    合生創展“載不動”的舊改夢

    邦地產 2019-10-24 11:30:25

    合生創展“蘇醒”了。今年以來,許久未在公開市場拿地的它開始變得積極,在它頗具造詣的城市更新領域,也動作頻頻。今年以來,它連續拿下了位于廣州、東莞的多個城市更新項目。

    這是沉寂許久、徘徊百億多時之后,合生創展動作最大的一年。這多少意味著掌舵者對它在規模上提出了高增長的需求,但通過加碼舊改的方式在短時間內沖擊規模或許并不現實。

    舊改的A面是高利潤率,B面則是進程緩慢。據“鎂刻地產”調查廣州多個合生創展的城市更新改造項目發現,合生創展在財務報表上有體現的(即已確權的項目)多數進度不及預期;而于今年簽約的鷺江村、康樂村舊改目前尚處于前期階段,離進入開發進程尚需時日。

    合生創展留給業界的印象向來是“手握好地”,但“開發緩慢”。或許不是合生創展不想快,而是這些土地盤活起來需要很長的時間。它也由此錯過了地產行業的“黃金時代”。

    圖片來源:攝圖網

    推進之慢

    2019年10月20日,廣州市海珠區康樂橋兩旁人來人往。人們聚集于此,或是為了尋找加工的生意,或是為了招工,這里是廣州最大的紡織專業市場,每天有無數服裝面料、輔料發往全國各地。

    康樂橋所在的康樂村是一個已被合生創展簽下的城市更新項目。2019年4月,合生創展與廣州市海珠區鳳和經濟聯合社,簽署鷺江村、康樂村舊村改造合作意向協議。它是一個“巨無霸”項目,據公開資料,項目的總占地面積高達107.69公頃,現狀建筑量約330萬平方米。

    舊改已被證實,也絲毫沒有影響到在這里生活與工作的人們。2019年10月20日,記者在鷺江村、康樂村走訪時看到,一些城中村的房屋依舊在進行裝修翻新,部分商鋪則剛轉手在進行布置,紡織小作坊依然如火如荼地運轉著。

    租客們和工人們被問及,是否知道這里即將進行舊村改造時,多數都表示,“不清楚”“不知道”,即使知曉這一消息,他們也不甚關心舊改的進程,“不太清楚(什么時候進行改造)”,是他們常見的回答。

    看起來,短時間內,鷺江村、康樂村依然是紡織產業的重鎮,否則工作、居住于此的人們不會對舊改的到來漠不關心。

    記者從鷺江村、康樂村的舊改辦公室所獲取的資料顯示,這一項目目前已經完成的進程是以97.19%的通過率同意進行全面改造及合作改造,且已于2019年6月3日完成入戶測量,片區策劃方案初稿也已經完成編制。

    然而,這僅是萬里長征的第一步。從立項到規劃,合生創展要完成的步驟還有很多。一名TOP10房企投資部的人士在了解這一項目之后表示,“(測繪)相當于立項階段,按照正常的流程來走,從立項到規劃通過就至少要兩年多。”

    而一名重倉廣深的舊改房企人士則告訴“鎂刻地產”記者,“入戶測繪是前期的(階段),后面才是物業拆賠。談拆賠是一個漫長的過程,是最久的。”

    “平均是8~10年,但項目本身又很大,估計要更久。”上述舊改房企人士指出。

    舊改困局

    合生創展在廣州的版圖之中,前進路云桂村項目是為數不多在年報上有所體現的城市更新項目。合生創展于2012年8月成為這一項目的合作企業,但截止至2019年10月20日,推進這一項目目前依舊停滯于拆賠階段。

    這是一個體量不算龐大的項目。據公開資料,這一項目的用地面積為5.4萬平方米,已于2015年2月1日啟動改造簽約。

    熟悉這一項目的人士曾告訴記者,這一項目之所以推進緩慢原因在于,這一片區有平房超過百年歷史且屋主已經出國聯系不上,因此進展較為緩慢;另外,部分物業確權較難,也對項目推進造成了影響。

    2019年10月20日,“鎂刻地產”記者從前進路云桂村舊改項目辦公室看到,已有公證處在這一項目設置了服務站,據現場獲得的資料,他們將為這一項目的繼承權公證提供幫助。

    在財報中,合生創展旗下的TIT科貿園項目目前也處于未動工狀態。這是一個“總體量達到82萬平方米,包括購物中心、甲級寫字樓、五星酒店、酒店式公寓和SOHO公寓等”。合生創展稱,在TIT國際科貿園項目上,集團投下了重金和人力,并預計這個項目將于2016年完工。

    TIT科貿園項目部曾經在接受“鎂刻地產”記者采訪時指出,這一項目未能夠動工的原因在于,“因為政府對這一片區的規劃一直未能夠最終落定。”

    而據《中國經營報》,這一項目未動工的原因是,一方面合生TIT科貿園項目7年未動工的原因是該項目已過審批但未符合供地條件,另一方面,該項目2010年注資參與開發大型商業綜合體項目卻與2009年政府對各區企業下達“退二進三”相關政策文件存在沖突。

    變速回旋?

    從上述新近簽約與過往項目的進展來看,寄望于盤活舊改項目來迅速做大規模,對于眼下的合生創展似乎并不現實。它毫無疑問是有著優質的土地資源的,但推進的進程卻很難跟上節奏,這或許是它在百億附近徘徊的重要原因之一。

    但這似乎沒有解釋所有的緣由。同樣以舊改見長的佳兆業,2018年全年的銷售額已經突破了700億元,十年前,它的銷售額僅有31億元,那時候合生創展已經是百億軍團的成員了。

    從合生創展進入百億俱樂部之后,它就一直在被趕超,從2004年的第一名跌落至2018年的百名開外,它的規模至今都沒有突破兩百億元。

    合生創展還能夠跟上快周轉的節奏嗎?

    如果以佳兆業為它效仿的模板,這幾年除了在舊改領域持續加碼之外,佳兆業也沒有錯過在公開市場的投資機會——今年以來,佳兆業憑借招拍掛的方式,進入了多座此前未曾進入的城市,對于合生創展而言,這或許是突破口。

    合生創展開始看到了公開市場的機會,去年底以來,它在北京(聯合金茂)、廣州、佛山、江門以及太倉等地的招拍掛市場都有所斬獲。從招聘網站的公開信息也可以查詢到,合生創展在土地投資方面的需求較大——它在北京、杭州、昆山和惠州等地,都有土地投資拓展崗位的需求。

    不過,“江山易改本性難移”,合生創展的企業基因決定了它即使在規模的追逐上有著向前邁進的渴望,在周轉速度上可能在未來的很長一段時間也不會讓外界看到明顯的變化。

    2019年年中的業績發布會上,合生創展的管理層在被問及是否加快周轉時肯定地回答,合生一向風格穩健,整體開發戰略不會有大調整,但周轉速度會有加快。

    “不會過分追求片面高周轉,基于穩健現金流和充沛投資回報的基礎上加快周轉速度。我們已經儲備充沛資金,下半年可能會有更大投資力度,我們力度再大也是在財務和現金流允許范圍內,而不是單純依靠債務加快拓展。戰略來看在加快但是穩健和追求利潤的目標不會變。”合生創展的管理層表示。

    2019年10月10日,合生創展披露銷售數據,截至9月底,公司的合約銷售金額約150.72億元,較2018年同期113億元上升33.4%,這一增速無驚無喜。去年底,它的銷售額增速曾經是62%。

    “鎂刻地產”記者就合生創展的戰略安排、舊改動向等相關問題向合生創展方面發送采訪函,對方確認已收悉,截止至發稿未收到回復。


    記者|吳抒穎

    編輯|林菁晶

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