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    這項新政實施半月,深圳樓市很微妙:熱點區域無房可賣,業主強硬不降價

    邦地產 2019-12-02 12:17:02

    今年以來,深圳樓市在出色的“小陽春”表現后,還沒來得及淡靜,又迎來示范區、前海擴容、豪宅稅調整等一波接一波重磅利好,也使深圳樓市在4個一線城市里走出了獨立行情。

    “鎂刻地產”記者近日在深圳二手房市場走訪時發現,本月11日深圳豪宅稅新政實施后,二手房市場反應迅速,成交量增漲明顯。但新政實施半個多月后,深圳熱點區域幾乎無房可賣。

    但與此同時,市場深處有置業者焦慮,即便接受現實不還價,仍沒能買到房子;有業主暗暗揣摩,怎樣以合理的理由、較低的違約成本,撕毀已簽的合約,攻防戰隨時上演;有西部中介開始挑選客戶,推送市場新出的僅有的房源。

    圖片來源:攝圖網

    “搞不定二手,我打算買新房了”

    整整一夜,在動員業主出價、簽字的間隙,成陽(化名)來來回回,在業主家的樓梯間抽掉了半包煙。他在業主家坐著,價格一點不能還就算了,他還眼看著好幾波人來看房。

    動之以情曉之以理,從天南扯到海北,甚至跟業主的老婆都硬攀上了半個老鄉關系,凌晨12點過,業主仍絲毫未見動容,還是沒有答應跟他簽合同。畢竟,在利益面前,新認的半個老鄉,不足以讓業主輕易放手。

    “業主想反價,但又惜售,不肯再出價,也不知道出多少合適。”成陽很是無奈,干耗著無濟于事,于是他給帶看的中介使了個眼色:今天暫告一段落,走!

    緩步走出業主單元樓,他們撞見了隔壁中介店的同行,正帶著另一波客戶在樓下等著跟業主談價。成陽和帶看的中介情緒瞬間都低到了極點,他們知道,這房子大概率買不到了,這單傭金也沒有了。

    成陽同業主拒絕他一樣,拒絕了中介提出的再約其他業主的請求,并作出最后的決定:“搞不定二手,我打算買新房了。”他轉頭將一夜都緊緊捏在手里的一式三份購房合同還給了中介。

    那天打車回家的路上,成陽一直不解,碧海灣發生了什么?豪宅稅新政真的能激活如此大的市場交易?那天,他回到家,已是凌晨1點。

    這是豪宅稅調整后深圳西部市場發生的二手房市場案例。

    “虛高”的錯覺

    與成陽被迫轉戰新房不同,楊瑞(化名)幾個月前的匆忙成交,再回看時卻使他既驚又喜。

    起初預算有限,買不到心儀的學區房,在市場初熱時被迫選擇了并不太喜歡的獨棟小區,宿舍式住宅、沒有陽臺、老破小區、公共交通不便……再次提起時,他仍舊不滿意地這樣評價自己被迫入手的房子。

    但即便這樣他十分看不上的戶型,目前的價格漲幅也遠超他預期,并再次刷新了他對深圳房產的認知。他再次打開鏈家時,發現小區房源基本已經售空,掛牌量僅為兩套,且同戶型的掛牌價,比他不久前關注時一下猛漲了50萬元,遠遠超過了幾個月前的成交價。

    “市場確實火熱,但實際上并不是外界看到的那樣虛高,以楊瑞的購入小區為例,仍有部分低價房源,但大部分房源沒有上架,所以外網看到的僅是已經簽了委托協議的,報價比較高的房源。”深圳某中介員工劉青(化名)向記者介紹稱。

    “起初業主對中介不信任,不會跟中介簽委托書,但只有有委托書的房子才能上架,有一些業主他不想簽委托書等,就只有我們內部能看。但那套掛的絕對虛高了,同戶型差價在130萬元左右,高掛牌價也會影響到其他業主心態。”

    “店里每天都有成交,示范區、豪宅線等利好頻出后,最近市場供不應求,這邊現在有很多業主看到市場這么好,反價得特別厲害,也有很多不想賣的。”

    對于市場未來預期,劉青也相當樂觀。“現在各種利好政策惠深還有豪宅線上調,成交特別火,之前市場價的房子基本上都賣掉了,之后有些業主漲了一二十萬的,基本上也可以賣掉。剛需可能年前都沒有撿筍盤的機會了。”

    美聯物業全國研究中心總監何倩茹向“鎂刻地產”記者分析認為:“對于深圳來講,第四季度利好消息頻出,因此房價雖有波動,但漲幅仍在預期范圍內。政府也不愿意看到房價波動太大,未來房價漲幅若脫離預期,估計政府還將有后續辦法來應對。”

    圖片來源:攝圖網

    成交向羅湖龍崗轉移

    8月份以來,特別是豪宅稅調整后,二手交易成本下降,市場迎來新的成交高峰。南山、寶安房源被持續消化,目前熱點區域基本上處于無盤可賣狀態。同時,市場熱度也在向遠郊和曾不太被關注的羅湖和龍崗區域轉移,輪動效應明顯且迅速。

    據深圳貝殼研究院監測,豪宅稅調整后,全市二手房成交量上漲,其中中大戶型受稅費減免最為明顯,中高價位成交擴大,3房戶型成交占比最高。

    成交方面,龍崗、大鵬、羅湖成交保持上漲,南山、寶安、龍華成交占比小幅減少。深圳貝殼研究院分析認為,一方面,新政后業主心理預期調高,尤其是南山、寶安對政策較為敏感、調價活躍的業主,部分業主漲價甚至超過減稅,令一些比較誠意入市的置業者轉而投向其他區域;同時,熱點區域優質房源迅速消化,也促使置業者購買其他區域;而龍崗、羅湖低價房源較多的優勢凸顯,剛需置業者受政策刺激,入市意愿更強,置業需求得到有效釋放。

    均價方面,新政實施兩周來,政策逐漸被消化,全市二手房均價回調,剛需重新主導市場。中高價位物業成交占比減少,剛需重新主導市場,均價回調至政策前水平。據深圳貝殼研究院數據,300萬元以內物業占比變化不大,300萬~500萬元物業成市場主流,占比43.6%。主要是龍崗、羅湖低總價物業較多,成交占比擴大,推動均價結構性調整。

    此外,新政后,低價位成交占比縮減,中高價位成交占比擴大。據貝殼數據,300萬元以內房源成交占比下降13.1個百分點,主要是政策前僅龍崗、光明、坪山、大鵬普宅標準在300萬元以內,減稅后置業者能夠承擔更高價的房子;600萬~800萬元房源成交占比擴大5.4個百分點,主要是一些看房周期較長,但之前由于交易成本較高比較猶豫的置業者,在減稅政策刺激下紛紛入市。

    而對于近期頻出的利好政策是否會將深圳房價推向新高度,一位不愿具名業內人士分析稱,沒有一個城市能在經濟基本面持續承壓的前提下房價持續走高。


    記者|甄素靜編輯|魏文藝趙云杜波

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